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2020.08.28

WealthPark資訊總監鈴木的連載專欄 新房的市場概況(2020年7月)

接續上個月,關於新房的狀況,用8月20日房地產經濟研究所公佈的資料,按地區(東京都心、東京郊區、神奈川縣、大阪市、大阪府,總共5個地區)來看,①合約數量・簽約比率相對於銷售數量的走勢? (供需比率),②平均銷售價格和每平方米單價如何變化,③按價格帶來看,簽約的多是哪種價格帶?

目錄

1. 東京都心的新房狀況

① 新房的發賣數量・簽約數量・簽約比率

過去一年東京都心的新房平均一個月推出1,000戶左右,新冠肺炎的影響下,2020年4月和5月的發售量少於500戶,但7月為744戶,和去年同月相比只下降19%。且發售當月的簽約率超過6成,跟6月相同水平。 (圖1-1)

圖1-1 東京都心新成屋發賣量・契約數・簽約率

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② 新房平均價格・平方米單價

過去一年東京都心的新房平均價格為7,500萬日幣左右,2020年7月則為8,031萬日幣,比去年同期成長23%。過去一年平方米單價平均為120萬日幣,2020年7月為125萬日幣比起去年同期成長17%。可以看出和去年同期相比有成長,但跟上個月比起來差不多。 (圖1-2)

圖1-2 東京都心新房平均單價・平方米單價

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③ 各價格帶新房的簽約數

從東京都心簽約的新房價格帶來看,4,000萬日幣到8,000萬日幣的區間是最多的,但2020年7月跟去年同期相比,8,000萬日幣以上未滿1億日幣的簽約數大幅成長。 (圖1-3)

圖1-3 東京都心新房各價格帶簽約數量

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2. 東京郊區的新房狀況

① 新房的發賣數量・簽約數量・簽約比率

東京郊區的新房發售量,去年平均每月176戶,新冠肺炎影響下,2020年4月和5月下跌至50戶,但7月回到266戶和去年同期比成長42%。開賣當月的成交率雖只有5成左右,但因為發售數量也比去年多,所以相對成交量也是不少。 (圖2-1)

圖2-1 東京郊區新成屋發賣量・契約數・簽約率

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② 新房平均價格・平方米單價

過去一年東京郊區的新房平均價格為5,300萬日幣左右,2020年7月為5,814萬日幣,和去年同期比成長12%。平方米單價過去一年平均為80萬日幣,2020年7月為84萬日幣,和去年同期相比成長12%。 (圖2-2)

圖2-2 東京郊區新房平均單價・平方米單價

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③ 各價格帶新房的簽約數

東京郊區的新房的簽約價格帶來看,2,500萬日幣到6,000萬日幣最多,但2020年7月跟去年同期相比,超過6,000萬日幣未滿8,000萬日幣的簽約數量有增加。 (圖2-3)

圖2-3 東京郊區新房各價格帶簽約數量

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3. 神奈川縣的新房狀況

① 新房的發賣數量・簽約數量・簽約比率

過去一年神奈川縣平均每個月會推出460戶左右的新房,在新冠肺炎影像下,2020年4月和5月下滑到150戶。 6月雖然也不多,但7月回到544戶,和去年同期相比增加了53%。開賣當月簽約率超過7成。 (圖3-1)

圖3-1 神奈川縣新成屋發賣量・契約數・簽約率

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② 新房平均價格・平方米單價

去年神奈川縣新房的平均價格為5,200萬日幣左右,2020年7月為5,538萬日幣,和去年同期相比成長5%。平方米單價去年平均為80萬日幣,2020年7月為79萬日幣,成長2%。 (圖3-2)

圖3-2 神奈川縣新房平均單價・平方米單價

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③ 各價格帶新房的簽約數

神奈川縣新房的簽約價格帶來看,4,000萬日幣到6,000萬日幣中間的數量最多。 2020年7月這個價格帶增加不少。 (圖3-3)

圖3-3 神奈川県新房各價格帶簽約數量

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4. 大阪市的新房狀況

① 新房的發賣數量・簽約數量・簽約比率

過去一年大阪市每月推出約635戶左右的新房,新冠肺炎影響下,2020年4月和5月下滑到250戶,不過7月有454戶,相比去年有970戶減少53%,看來離恢復還有一段距離。但開賣當月的簽約率約有7成。 (圖4-1)

圖4-1 大阪市新成屋發賣量・契約數・簽約率

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② 新房平均價格・平方米單價

過去一年大阪市新房的平均價格為3,700萬日幣左右,2020年7月平均為5,205萬日幣,比去年同月成長4%。平方米單價過去一年平均為80萬日幣,跟東京郊區和神奈川縣相同水準,但2020年7月為96萬日幣,和去年同期比增加3%。 (圖4-2)

圖4-2 大阪市新房平均單價・平方米單價

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根據房地產經濟研究所的數據,近畿地區與東京都心、東京郊區、神奈川縣不同,平均價格和每平方米單價每月變動很大的原因是因為市場規模小,一整棟建築的影響力很大,而資料當中也包含了投資公寓(相對較小的套房)。

③ 各價格帶新房的簽約數

大阪市新房的簽約價格帶來看,2,500萬日幣以下佔了壓倒性的多數,2,500萬日幣以上6,000萬日幣以下為其次,2020年7月也是2,500萬以下佔絕大多數,接著是6,000萬日幣以下,且6,000萬日幣以上8,000萬日幣以下的物件也不少。 (圖4-3)

圖4-3 大阪市新房各價格帶簽約數量

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5. 大阪府新房狀況

① 新房的發賣數量・簽約數量・簽約比率

過去一年大阪府平均每月推出250戶左右新房,新冠肺炎影響下,2020年4月和5月下滑至100戶。 2020年7月201戶和前年同期404戶相比,減少了50%。開賣當月的簽約率達到約有8成的高水準。 (圖5-1)

圖5-1 大阪府新成屋發賣量・契約數・簽約率

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② 新房平均價格・平方米單價

過去一年大阪府新房平均價格為4,400萬日幣左右,2020年7月為4,412萬日幣,和去年同期相比減少5%。平方米單價過去一年平均為60萬日幣,但2020年7月為61萬日幣,和去年同期差不多。 (圖5-2)

圖5-2 大阪府新房平均單價・平方米單價

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③ 各價格帶新房的簽約數

大阪府的新房簽約價格帶來看,2,500萬日幣到6,000萬日幣為最多,2020年7月和去年同期比看起來變化不大。 (圖5-3)

圖5-3 大阪府新房各價格帶簽約數量

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在這種情況下,這次我們根據新房的公開數據和大家分享市場的概況。依地區分別介紹了①相對開賣數的簽約數量和比率的變化(供需比率),②販售平均價格和平方米單價,③按價格帶來看什麼樣的價格帶簽約量最多。

整體來說由於新冠肺炎導致緊急宣言發布,因此在2020年4月和5月的開賣戶數和簽約量大幅減少,7月份則有所恢復,尤其是東京郊區(23區外)和神奈川縣。

我們將繼續與大家分享客觀的數據,希望能讓大家做為參考。

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