CIO鈴木の連載記事 | 保有不動産を売却するときに考えること:税金とローン活用

今回は、「保有不動産を売却するときに考えること」として、①基本的な税金計算の考え方と適用税率の所有期間における違いと、②ローンを活用した更なる資産形成の可能性について、共有させて頂きますが、本件の内容は既にご存知の方も多いかと思いますので、その場合は読み飛ばして下さい。

1. 保有不動産売却時の税金計算の基本的な考え方と適用税率の所有期間における違い

個人で他人に貸すことを目的として物件を保有するオーナー様が保有物件を売却する際に支払う税金は、「課税譲渡所得金額×税率」にて、計算されます。

この点、「課税譲渡所得金額」は以下の計算式で計算され、売却金額である「譲渡価額」そのものに税率が掛けられるのではなく、「取得費」及び「譲渡費用」を減算した金額に税率が課税されます。(表1)

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

(表1)

次に「税率」ですが、所有期間に応じて「税率」が大きく異なり、土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に、5年を超える場合は「長期譲渡所得」になり、適用される税率が大幅に違う点に注意してください。(表2)

(表2)

詳細は、個別案件毎に税理士に確認しながらの計算となりますが、所有されてから5年を経過したオーナー様は一つのタイミングとして売却を検討されても良いかもしれません。

2. 保有不動産売却時のローンを活用した更なる資産形成の可能性

保有不動産を売却される方の中には、新規物件の買い替えを目的とされる方もいらっしゃるのではないかと思います。

そのような場合、既存保有物件がある程度満足いく収益を生んでいる、既存保有物件はローンを活用して購入していないという場合は、特に、既存保有物件を売却せずに、既存保有物件と新たに購入しようとする物件を担保に入れて金融機関からローンを借りるという選択肢もある可能性がございます。

勿論、条件や実際のローン調達は個別の金融機関様の審査によりますが、非居住者であるオーナー様に対するローンを提供する金融機関様もございます。

保有不動産の売却を検討される際には、このような選択肢もあることを念頭に入れてご検討いただければと思います。

今回の記事は以上となりますが、ご質問等ございましたら、ご連絡頂ければ幸いに存じます。