海外需求驅使日本房市競爭激烈，房價飆漲

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來自海外對日本的房地產的需求飛速增長，使得日本主要城市的房價迅速攀升。以東京和大阪為例，新房價格明顯呈現上漲趨勢，而新房在中古市場再轉售時的價格更比新房市場價格高，打破了日本新房在轉售時需要折扣銷售的情況。我們來了解一下目前日本房市狀況，並探討一下海外需求增加的原因。

首都圈中古房價達新房價的1.3倍

2022年，首都圈（包括1都3縣）的中古房價上漲了12.7%，平均售價達到新房時的1.3倍。相比2018年，中古房價對新房價的平均比例只有91.4%，低於新房價格。然而，到了2020年，中古房價對新房價的平均比例超過100%，並且仍在持續攀升。

數據來源：日本経済新聞 (新房價格=100%)

東京地鐵南北線的六本木一丁目站房價上漲最為明顯，中古價格達新房價的251.6%。東京地鐵千代田線的新御茶之水站和小田急小田原線的代代木上原站分別達到208.1%和192.0%。在398個車站中，有98%（389個）的車站出現了“逆轉現象”，即中古價格超越了新房價格。

數據來源：日本経済新聞

與公示地價相比，中古地價上漲更為顯著。以六本木一丁目站周邊地區為例，2022年1月1日的公示地價每平方米達到327萬日元，相比10年前增長了1.5倍。

大阪的中古每平方米單價在5年內上漲了約28%

以每平方米單價計算，大阪的中古房價在5年內呈現明顯的上漲趨勢，整體上漲約28%，其中北區、天王寺區和中央區的漲幅達到20%。這種情況可能表示大阪的房地產市場正在經歷供需關係的變化。由於經濟發展、人口增長、土地供應有限或其他因素的影響引致供應相對較少，導致房價上漲。當房屋供應不足且市場需求強勁時，開發商不再需要提供折扣來促銷新房，而在中古市場轉售時價格仍然持續攀升。

數據來源：土地総合情報システム「不動產取引価格情報検索」

海外自住和投資需求皆踴躍

海外對日本房地產的需求主要來自三方面：投資、移民以及短期住宿。日圓持續疲弱吸引了更多的海外投資者，他們以相對較便宜的價格購買日本房地產進行投資，再加上日本政治和社會的穩定，成為不少高資產人士分散投資的目標。

此外，考慮移民到日本長期居住或為來日時居住做準備的高資產海外人士也在增加。日本的新房正好符合他們對高品質住房和環境的需求，這助長了新房價格的攀升。

由於海外需求的增加，市場競爭變得更加激烈，供需失衡導致價格上漲的可能性也增加。此外，海外資金的注入也會帶動整個不動產市場的活躍，多個再開發計劃和大阪 2025 EXPO等也成為價格上漲的有利因素。