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2022.02.07

投資日本新房的3大吸引之處

在投資日本房地產時, 不少人認為由於中古屋的價格比新房便宜得多, 而中古屋與新房的租金相差相對較小, 因此中古屋的回報率更高, 更有吸引力。
可是, 這想法只從租金和房價兩方面評估所得回報, 一般比稱為表面回報率。除了租金和房價之外, 還有一些因素會對直接影響實際上最終可得到多少回報, 而在考慮這些因素時新房比中古屋有其可取之處。

目錄

招租速度快和入住率高

一般來說, 日本人偏向於租新房, 因此新房的空置風險較低, 比中古屋更快找到租客, 更快可實現回報。換句話說入住率的高低大大影響了實現回報。

假設新房的表面回報率是6%, 入住率是100%, 而30年屋齡的的表面回報率是8%, 入住率是70%, 粗略計算下, 新房的回報率是6% (6% x 100%), 比中古屋的回報率5.6% (8% x 70%) 為高。

修繕風險低, 費用負擔輕

新房的設備新穎, 抗震性能強, 投資者不用負擔大筆內部裝修和修繕費用。而很多中古屋設備老舊, 大樓的修繕計劃也不如新房的那麼細緻周到, 有可能突然出現大型修繕工程, 產生高昂的修繕費用。

另外, 從東日本不動產機構的數據可以看到屋齡越高的房子修繕積立金和大樓管理費佔成交價的比率也相對增加, 意味著新房每月的費用比率比高屋齡房子較低。

脫手較容易

東日本不動產機構的數據也有顯示低屋齡房子的成交率比高屋齡為高。低屋齡房子不但設備簇新齊全, 合約內容也比高屋齡的較為詳細令人安心, 因此低屋齡房子較容易找到買家, 成功出售機會較高, 加快變現。

雖然在日本新房的價格一般比中古屋高, 但是若果考慮借貸投資, 投資新房的成本可能會較低。這是因為銀行對於新房的評估價值較高, 可貸款的比例相對較高, 相反一些屋齡高的房子由於估價太低, 貸款申請不被獲批, 或貸款額度有限等情況都會導致成本增加。


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