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2022.08.29

【日本房產管理方式介紹】Master Lease與Sublease的比較

日本房產託管方式有幾種。最常見的是房東支付管理費(一般為租金的5%)委託管理公司代為管理, 主要處理招租、租客入租至退租管理事宜和房間內維護維修工程等。
另外, 也有房東直接將房產出租給管理公司, 管理公司再轉租給實際入住的租客。轉租即一般為人熟知的Sublease, 而房東與管理公司之間簽訂的租約, 則被稱之為Master Lease。

目錄

Master Lease分為【租金保證】和【租金連動】兩種類型

說起sublease, 一般的理解是包租, 即是租金保證型。在租金保證型的情況下, 不論是空房或租客拖欠租金, 管理公司都會向房東支付協定的固定租金。作為轉貸人的管理公司不會向房東收取管理手續費和招租手續費, 但一般只會向房東支付80-90%的實際租金, 把剩下來的租金作為提供租金保證的報酬。此外, 租客所付的禮金和租約更新費用也會成為管理公司的收入。

Master lease除了租金保證型, 也有租金連動型。租金連動型跟常見的管理委託相似, 當空房時, 房東沒有租金收入, 管理公司不會向房東收取任何管理費。當成功招租後, 管理公司會向房東支付代收租金, 收取招租手續費 (一般為1個月租金) 和一定%的租金作為管理費。
與常見的管理委託不同之處是管理公司多了一個角色為房東的租客。

租金連動型為房東降低租管的風險, 擴大租客來源

租金連動型雖然沒有租金保證和承擔空房風險, 但租客入住期間房東的租金收入較高, 且房東面向的租客是管理公司, 實際入住者是管理公司的租客, 因此當實際入住租客長期拖欠租金或其他需要使用法律途徑解決的狀況發生時, 聘請律師、諮詢、訴訟、文件準備和執行判決所需要的時間和費用都由管理公司承擔, 大大減輕了房東的負擔。

此外, 如果房東是居住在外國的話, 法人租客需要親自到稅務署申請支付源泉徵收稅的手續, 因此令不少法人, 特別是大企業, 都不考慮租賃房東是外國人的物業。在租金連動型的情況下, 由於管理公司是轉貸人, 可為法人租客免除支付源泉徵收稅手續的麻煩, 為房東擴大租客來源。

在常見的管理委託的情況下, 房東向管理公司支付的管理費需要另加消費稅, 但在租金連動型的情況下, 管理公司會在收到租金後直接扣取管理費, 扣除管理費後的金額作為租金匯給房東, 間接為房東節省了消費稅。

根據土地總合研究所調査結果顯示, 日本不動產投資信託基金(J-REIT)從2010年到2019年購買的不動產中, 有63%都是以Master Lease的方式進行管理, 而當中近8成都是租金連動型。由此可見, 對於持有龐大投資組合的投資者來說, 通過租金連動型的管理方式可為他們減輕管理大量租客的麻煩和風險。

WealthPark RealEstate Technologies正在籌備推出租金連動型的Master Lease, 管理費為租金的5%, 比一般市場價格為低, 希望能為海外房東增加更多法人租客來源, 穩定租金收入, 以及減少處理租客管理問題的負擔。


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