在日本買房：個人或公司，稅務有何差異？(前篇)

我們的海外客戶計劃在日本投資或未來移居的情況下，他們面臨著一個關鍵問題：在稅務方面，到底是以個人名義還是公司名義購買日本房產更有利？這個議題牽涉到複雜的稅務規定和個人情境考量。我們將探討這個議題並提供全面的分析，以幫助客戶做出明智的決策。首先前篇將介紹個人與公司在購買、持有和出售房產時的稅務比較。

向個人和公司房地產收入徵稅的分別

個人的房地產收入徵稅：繳納「所得稅」
公司的房地產收入徵稅：繳納「法人稅」

「所得稅」和「法人稅」的稅率不同，所以比較一下「所得稅」和「法人稅」哪個更有優勢？

對個人收入徵收的「所得稅」

租金收入屬於房地產收入，因此需要繳納所得稅。 除了房產收入、還有工資收入等。
如果您還有其他收入，請將其相加，總收入將被徵稅。
所得稅是按照累進稅制對個人所得徵收的稅項，應納稅所得額越高，稅率越高。

※税率會因日本政策改變。

對公司所得稅徵收「法人稅」

公司的收入是指公司開展業務所產生的利潤。 法人稅是根據所有業務(包括房地產和其以外的業務)的利潤總額徵收的。
法人稅根據事業規模而不同。中小企業年收入800萬日元以下為19%，超過800萬日元的部分為23.4%。

※税率會因日本政策改變。

對房產收入徵稅的比較

簡單比較「所得稅」和「法人稅」，如果收入是900萬日元或以上，公司稅率會更低，因此以公司購買更有優勢。
如果您有房地產收入，稅率是決定需要考慮設立公司的標準之一。

個人的情況下，根據收入徵收「所得稅」和「住民稅」，但公司的情況下，除了公司稅外，還徵收「公司住民稅」、「地方公司稅」、「法人稅」等稅金。 此外，即使事業虧損，也必須按人均稅率繳納「公司住民稅」。(想了解更多各種稅項, 歡迎隨時諮詢。)

用公司名義購買房產的優勢

在購買日本房地產時, 無論是用個人名義還是公司名義, 買家都需要支付不動產取得稅、註冊稅 (日文:登録免許税) 和印紙稅, 而且稅率也是相同。
有關這幾種稅項請按此了解。

但是，與個人相比，如果您通過公司名義購買您自己居住的房產，可被視為公司將房產出租給公司的高級管理人員，這樣可將更多項目列為費用，期望在法人稅方面獲得減稅效果。

對於公司購買的不動產，以下費用可以列為經費：

購買成本：與購買房地產相關的成本、費用、註冊費用等
管理費用：與管理和維護相關的費用、維修費用等
保險費用：火災保險費、地震保險費
利息成本：以公司名義借款時的利息成本
折舊費用：根據財產的使用壽命計算折舊費用

然而，由於居住在自己的公司登記的房產中，有可能分類為僱員福利部分，並且有可能増加個人所得稅稅額。如果以公司名義購買房產時，建議向公司繳交租金以減輕個人稅額。

如果用公司名義所購買的房地產用於投資，並且該投資產生了損失，這損失金額可以結轉10年 (個人的話只能結轉3年)，減少每年的公司收入從而減輕法人稅額。此外, 假若上一年度是有盈餘，本年度的虧損可抵銷上一年度的盈餘, 可獲退還部分上一年度已繳納的法人稅。

公司名義購置房產的弊端之一，就是不能享受房屋貸款。房屋貸款抵押是個人所得稅的一項。
對於公司來說，無法利用住房貸款抵免。而且，基本上住房貸款是為個人提供的，法人無法獲得住房貸款。因此，法人在購買自宅不動產時可能需要使用商業貸款等方式，導致利率較個人住房貸款更高的可能性。不過，利息可以列為經費進行減免。

個人和公司出售房地產時的徵稅比較

如果您出售房產並獲得利潤時，
個人：繳納「轉讓所得稅」。
公司：繳納「法人稅」。

個人「轉讓所得」的徵稅方式被稱為分離徵稅，即將「轉讓所得」與「其他所得」分開考慮的規定。
轉讓所得稅根據出售的房地產所持有的期間而有不同的稅率。

※税率會因日本政策改變。復興特別所得税將徵收至2037年12月31日。

如上所述，持有房地產超過5年的個人稅率較低。與法人稅相比，如果持有期在出售房地產那一年的1月1日計，超過5年，個人稅率更有利；如果持有期不到5年，則法人稅更有利。值得注意的是所持有期間的計算方法是從購買房產之日起至出售房產當年的1月1日（而非至出售房產當日）。

>>>後篇：我們將介紹個人與公司在繼承和贈與房產時的稅務有何不同之處。