樓齡對房産投資的影響及如何管理風險

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擁有樓齡接近50年或以上的日本房産，不少人會擔心這房產「真的安全嗎？」
與新建的房産相比，當然有很多設施較陳舊，耐用性較差。然而，通過定期維護和維修也可以安心地居住。

日本房産的法定使用年限

房産的每種結構都規定了「法定使用年限」，但這並不意味著超過法定使用年限後就不能居住。
「法定使用年限」代表建築物失去其價值（折舊為零）之前的年數，因此它是指建築物作為固定資產具有價值的期限。

按結構劃分的主要建築物的法定使用年限如下。

通過維護可以繼續居住100年以上

根據國土交通省公佈的信息，房産的平均使用壽命為40年, 其中鋼筋混凝土（RC）房産的平均壽命為68年。

有很多房産是40年前建成的，但平均壽命增加了約30年、換句話說，雖然有很多房産是40年前建成的，但也有一定數量的房産即使過了法定使用年限也可以繼續使用很久。

如果房産定期維護和經常維修，則有可能繼續居住100年以上。

即使是擁有樓齡接近50年或以上的房産，根據管理狀況的不同，耐久性也會有很大差異，因此檢查是否進行了維護是非常重要。以下是在購買樓齡高的日本房產時建議考慮的因素。

低價入手
樓齡高的日本房產價便宜、能夠以新建房産一半左右的價格就可購買。

位置優越
很多人都常說老房産價格便宜，而且有位置好的優勢。這些老房許多是在經濟高速增長時期建造的。由於房産的建設熱潮剛剛開始，位置優越且適合建造住宅的土地多被作為住宅用地、大量一等地都被建造了住宅。

維護成本高
即使鋼筋本身很堅固，內部和管道也有很多需要維修的情況。雖然如果精心維護可以繼續在裡面居住100年以上，但即使是最低限度的維修工程也可能很昂貴、導致降低回報率。

管理風險：投資優化與升級

因此, 不少投資者會進行投資優化與升級, 及通過出售舊房產購買新房產提高整體的投資回報。出售現有房產後獲得一筆資金再加上己收取多年的租金，這筆資金用於再投資樓齡低的房產。樓齡低的房產設施較新，耐用性較高, 相對老房更容易出租，提高租金回報率。