2023.08.21
樓齡對房産投資的影響及如何管理風險
擁有樓齡接近50年或以上的日本房産,不少人會擔心這房產「真的安全嗎?」
與新建的房産相比,當然有很多設施較陳舊,耐用性較差。然而,通過定期維護和維修也可以安心地居住。
TOC
日本房産的法定使用年限
房産的每種結構都規定了「法定使用年限」,但這並不意味著超過法定使用年限後就不能居住。
「法定使用年限」代表建築物失去其價值(折舊為零)之前的年數,因此它是指建築物作為固定資產具有價值的期限。
按結構劃分的主要建築物的法定使用年限如下。
鋼框架、鋼筋混凝土(RC) | 47年 |
---|---|
磚/石/塊 | 38年 |
木造・合成樹脂造 | 22年 |
木框架砂漿施工 | 20年 |
通過維護可以繼續居住100年以上
根據國土交通省公佈的信息,房産的平均使用壽命為40年, 其中鋼筋混凝土(RC)房産的平均壽命為68年。
有很多房産是40年前建成的,但平均壽命增加了約30年、換句話說,雖然有很多房産是40年前建成的,但也有一定數量的房産即使過了法定使用年限也可以繼續使用很久。
如果房産定期維護和經常維修,則有可能繼續居住100年以上。
即使是擁有樓齡接近50年或以上的房産,根據管理狀況的不同,耐久性也會有很大差異,因此檢查是否進行了維護是非常重要。以下是在購買樓齡高的日本房產時建議考慮的因素。
低價入手
樓齡高的日本房產價便宜、能夠以新建房産一半左右的價格就可購買。
位置優越
很多人都常說老房産價格便宜,而且有位置好的優勢。這些老房許多是在經濟高速增長時期建造的。由於房産的建設熱潮剛剛開始,位置優越且適合建造住宅的土地多被作為住宅用地、大量一等地都被建造了住宅。
維護成本高
即使鋼筋本身很堅固,內部和管道也有很多需要維修的情況。雖然如果精心維護可以繼續在裡面居住100年以上,但即使是最低限度的維修工程也可能很昂貴、導致降低回報率。
管理風險:投資優化與升級
因此, 不少投資者會進行投資優化與升級, 及通過出售舊房產購買新房產提高整體的投資回報。出售現有房產後獲得一筆資金再加上己收取多年的租金,這筆資金用於再投資樓齡低的房產。樓齡低的房產設施較新,耐用性較高, 相對老房更容易出租,提高租金回報率。