楼龄对房产投资的影响及如何管理风险

拥有楼龄接近50年或以上的日本房产，不少人会担心这房产「真的安全吗？」
与新建的房产相比，当然有很多设施较陈旧，耐用性较差。然而，通过定期维护和维修也可以安心地居住。

日本房产的法定使用年限

房产的每种结构都规定了「法定使用年限」，但这并不意味着超过法定使用年限后就不能居住。
「法定使用年限」代表建筑物失去其价值（折旧为零）之前的年数，因此它是指建筑物作为固定资产具有价值的期限。

按结构划分的主要建筑物的法定使用年限如下。

通过维护可以继续居住100年以上

根据国土交通省公布的信息，房产的平均使用寿命为40年, 其中钢筋混凝土（RC）房产的平均寿命为68年。

有很多房产是40年前建成的，但平均寿命增加了约30年、换句话说，虽然有很多房产是40年前建成的，但也有一定数量的房产即使过了法定使用年限也可以继续使用很久。

如果房产定期维护和经常维修，则有可能继续居住100年以上。

即使是拥有楼龄接近50年或以上的房产，根据管理状况的不同，耐久性也会有很大差异，因此检查是否进行了维护是非常重要。以下是在购买楼龄高的日本房产时建议考虑的因素。

低价入手
楼龄高的日本房产价便宜、能够以新建房产一半左右的价格就可购买。

位置优越
很多人都常说老房产价格便宜，而且有位置好的优势。这些老房许多是在经济高速增长时期建造的。由于房产的建设热潮刚刚开始，位置优越且适合建造住宅的土地多被作为住宅用地、大量一等地都被建造了住宅。

维护成本高
即使钢筋本身很坚固，内部和管道也有很多需要维修的情况。虽然如果精心维护可以继续在里面居住100年以上，但即使是最低限度的维修工程也可能很昂贵、导致降低回报率。

管理风险：投资优化与升级

因此, 不少投资者会进行投资优化与升级, 及通过出售旧房产购买新房产提高整体的投资回报。出售现有房产后获得一笔资金再加上己收取多年的租金，这笔资金用于再投资楼龄低的房产。楼龄低的房产设施较新，耐用性较高, 相对老房更容易出租，提高租金回报率。