海外需求驱使日本房市竞争激烈，房价飙涨

来自海外对日本的房地产的需求飞速增长，使得日本主要城市的房价迅速攀升。以东京和大阪为例，新房价格明显呈现上涨趋势，而新房在中古市场再转售时的价格更比新房市场价格高，打破了日本新房在转售时需要折扣销售的情况。我们来了解一下目前日本房市状况，并探讨一下海外需求增加的原因。

首都圈中古房价达新房价的1.3倍

2022年，首都圈（包括1都3县）的中古房价上涨了12.7%，平均售价达到新房时的1.3倍。相比2018年，中古房价对新房价的平均比例只有91.4%，低于新房价格。然而，到了2020年，中古房价对新房价的平均比例超过100%，并且仍在持续攀升。

数据来源：日本経済新闻 (新房价格=100%)

东京地铁南北线的六本木一丁目站房价上涨最为明显，中古价格达新房价的251.6%。东京地铁千代田线的新御茶之水站和小田急小田原线的代代木上原站分别达到208.1%和192.0%。在398个车站中，有98%（389个）的车站出现了“逆转现象”，即中古价格超越了新房价格。

数据来源：日本経済新闻

与公示地价相比，中古地价上涨更为显著。以六本木一丁目站周边地区为例，2022年1月1日的公示地价每平方米达到327万日元，相比10年前增长了1.5倍。

大阪的中古每平方米单价在5年内上涨了约28%

以每平方米单价计算，大阪的中古房价在5年内呈现明显的上涨趋势，整体上涨约28%，其中北区、天王寺区和中央区的涨幅达到20%。这种情况可能表示大阪的房地产市场正在经历供需关系的变化。由于经济发展、人口增长、土地供应有限或其他因素的影响引致供应相对较少，导致房价上涨。当房屋供应不足且市场需求强劲时，开发商不再需要提供折扣来促销新房，而在中古市场转售时价格仍然持续攀升。

数据来源：土地総合情报システム「不动产取引価格情报検索」

海外自住和投资需求皆踊跃

海外对日本房地产的需求主要来自三方面：投资、移民以及短期住宿。日圆持续疲弱吸引了更多的海外投资者，他们以相对较便宜的价格购买日本房地产进行投资，再加上日本政治和社会的稳定，成为不少高资产人士分散投资的目标。

此外，考虑移民到日本长期居住或为来日时居住做准备的高资产海外人士也在增加。日本的新房正好符合他们对高品质住房和环境的需求，这助长了新房价格的攀升。

由于海外需求的增加，市场竞争变得更加激烈，供需失衡导致价格上涨的可能性也增加。此外，海外资金的注入也会带动整个不动产市场的活跃，多个再开发计划和大阪 2025 EXPO等也成为价格上涨的有利因素。