出售持有不动产时应考虑的事情：活用税金和房贷

这次以「出售持有不动产时应考虑的事情」为主题，①根据持有期间不同，基本税金计算方式和适用税率的差异。 ②以及分享活用贷款进一步增加资产的可能性，不过这部分可能有许多读者已经知道可以跳过。

1. 出售所持不动产时，根据持有期间不同，基本税金计算方式和适用税率的差异。

　
出售所持有的投资物件时，屋主所要支付的税金是用「课税譲渡所得金额×税率」来计算。
　
该「课税譲渡所得金额」是利用下方公式计算，并非使用售价「譲渡価额」去乘上税率，而是扣除「取得费」和「譲渡费用」后的金额再去乘上税率计算出课税额。 （表１）

课税譲渡所得金额　＝　譲渡価额　－　（取得费　＋　譲渡费用）　

（表１）

接着是「税率」，根据持有期间「税率」的差异非常大。若土地和建筑物出售当年度的1月1日时，所持有期间为五年以下被视为「短期譲渡所得」，超过五年则为「长期譲渡所得」，两者所适用的税率大不同，这点请务必留意。 （表２）

（表2）

当然详细每个案件需要经过税理士计算和确认，不过持有超过五年时，应该是屋主可以考虑出售的一个时机点。

2. 出售持有不动产时灵活运用贷款增加资产的可能性

保有不動産を売却される方の中には、新規物件の買い替えを目的とされる方もいらっしゃるのではないかと思います。

出售持有不动产时，有些人应该是想要购买新的标的物吧。

这种情况下，目前所持有的物件的收益达到一定程度，不利用该物件去贷款购买，特别是不出售现有物件时，也可以考虑利用目前和预计购买物件去跟银行申请房贷。
　
当然条件和实际贷款根据每个银行的审查有所不同，但当中也有可以提供给非居住日本屋主的银行。

在考虑出售现有不动产时，可以将这个选项纳入考虑中。

以上就是本次的内容，如果有任何问题欢迎和我们联络，谢谢。