【日本房产管理方式介绍】Master Lease与Sublease的比较

日本房产托管方式有几种。最常见的是房东支付管理费(一般为租金的5%)委托管理公司代为管理, 主要处理招租、租客入租至退租管理事宜和房间内维护维修工程等。
另外, 也有房东直接将房产出租给管理公司, 管理公司再转租给实际入住的租客。转租即一般为人熟知的Sublease, 而房东与管理公司之间签订的租约, 则被称之为Master Lease。

Master Lease分为【租金保证】和【租金连动】两种类型

说起sublease, 一般的理解是包租, 即是租金保证型。在租金保证型的情况下, 不论是空房或租客拖欠租金, 管理公司都会向房东支付协定的固定租金。作为转贷人的管理公司不会向房东收取管理手续费和招租手续费, 但一般只会向房东支付80-90%的实际租金, 把剩下来的租金作为提供租金保证的报酬。此外, 租客所付的礼金和租约更新费用也会成为管理公司的收入。

Master lease除了租金保证型, 也有租金连动型。租金连动型跟常见的管理委托相似, 当空房时, 房东没有租金收入, 管理公司不会向房东收取任何管理费。当成功招租后, 管理公司会向房东支付代收租金, 收取招租手续费 (一般为1个月租金) 和一定%的租金作为管理费。
与常见的管理委托不同之处是管理公司多了一个角色为房东的租客。

租金连动型为房东降低租管的风险, 扩大租客来源

租金连动型虽然没有租金保证和承担空房风险, 但租客入住期间房东的租金收入较高, 且房东面向的租客是管理公司, 实际入住者是管理公司的租客, 因此当实际入住租客长期拖欠租金或其他需要使用法律途径解决的状况发生时, 聘请律师、咨询、诉讼、文件准备和执行判决所需要的时间和费用都由管理公司承担, 大大减轻了房东的负担。

此外, 如果房东是居住在外国的话, 法人租客需要亲自到税务署申请支付源泉征收税的手续, 因此令不少法人, 特别是大企业, 都不考虑租赁房东是外国人的物业。在租金连动型的情况下, 由于管理公司是转贷人, 可为法人租客免除支付源泉征收税手续的麻烦, 为房东扩大租客来源。

在常见的管理委托的情况下, 房东向管理公司支付的管理费需要另加消费税, 但在租金连动型的情况下, 管理公司会在收到租金后直接扣取管理费, 扣除管理费后的金额作为租金汇给房东, 间接为房东节省了消费税。

根据土地总合研究所调查结果显示, 日本不动产投资信托基金(J-REIT)从2010年到2019年购买的不动产中, 有63%都是以Master Lease的方式进行管理, 而当中近8成都是租金连动型。由此可见, 对于持有庞大投资组合的投资者来说, 通过租金连动型的管理方式可为他们减轻管理大量租客的麻烦和风险。

WealthPark RealEstate Technologies正在筹备推出租金连动型的Master Lease, 管理费为租金的5%, 比一般市场价格为低, 希望能为海外房东增加更多法人租客来源, 稳定租金收入, 以及减少处理租客管理问题的负担。

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