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2023.06.27

在日本买房:个人或公司,税务有何差异? (前篇)

我们的海外客户计划在日本投资或未来移居的情况下,他们面临着一个关键问题:在税务方面,到底是以个人名义还是公司名义购买日本房产更有利?这个议题牵涉到复杂的税务规定和个人情境考量。我们将探讨这个议题并提供全面的分析,以帮助客户做出明智的决策。首先前篇将介绍个人与公司在购买、持有和出售房产时的税务比较。

目录

向个人和公司房地产收入征税的分别

个人的房地产收入征税:缴纳「所得税」
公司的房地产收入征税:缴纳「法人税」

「所得税」和「法人税」的税率不同,所以比较一下「所得税」和「法人税」哪个更有优势?

对个人收入征收的「所得税」

租金收入属于房地产收入,因此需要缴纳所得税。除了房产收入、还有工资收入等。
如果您还有其他收入,请将其相加,总收入将被征税。
所得税是按照累进税制对个人所得征收的税项,应纳税所得额越高,税率越高。

收入金额 税率 免税额
195万日元以下 5% 0日元
195万日元-330万日元以下 10% 97,500日元
330万日元-695万日元以下 20% 427,500日元
695万日元-900万日元以下 23% 636,000日元
900万日元-1,800万日元以下 33% 1,536,000日元
1,800万日元-4,000万日元以下 40% 2,796,000日元
4,000万日元以上 45% 4,796,000日元

※税率会因日本政策改变。

对公司所得税征收「法人税」

公司的收入是指公司开展业务所产生的利润。法人税是根据所有业务(包括房地产和其以外的业务)的利润总额征收的。
法人税根据事业规模而不同。中小企业年收入800万日元以下为19%,超过800万日元的部分为23.4%。

年度收入 2017.4.1以后开始 2019.4.1以后开始
中小企业800万日元以下 19% 19%
中小企业800万日元以上 23.4% 23.2%

※税率会因日本政策改变。

对房产收入征税的比较

简单比较「所得税」和「法人税」,如果收入是900万日元或以上,公司税率会更低,因此以公司购买更有优势。
如果您有房地产收入,税率是决定需要考虑设立公司的标准之一。

个人的情况下,根据收入征收「所得税」和「住民税」,但公司的情况下,除了公司税外,还征收「公司住民税」、「地方公司税」、「法人税」等税金。此外,即使事业亏损,也必须按人均税率缴纳「公司住民税」。 (想了解更多各种税项, 欢迎随时咨询。)

用公司名义购买房产的优势

在购买日本房地产时, 无论是用个人名义还是公司名义, 买家都需要支付不动产取得税、注册税 (日文:登录免许税) 和印纸税, 而且税率也是相同。
有关这几种税项请按此了解。

但是,与个人相比,如果您通过公司名义购买您自己居住的房产,可被视为公司将房产出租给公司的高级管理人员,这样可将更多项目列为费用,期望在法人税方面获得减税效果。

对于公司购买的不动产,以下费用可以列为经费:

购买成本:与购买房地产相关的成本、费用、注册费用等
管理费用:与管理和维护相关的费用、维修费用等
保险费用:火灾保险费、地震保险费
利息成本:以公司名义借款时的利息成本
折旧费用:根据财产的使用寿命计算折旧费用

然而,由于居住在自己的公司登记的房产中,有可能分类为雇员福利部分,并且有可能増加个人所得税税额。如果以公司名义购买房产时,建议向公司缴交租金以减轻个人税额。

如果用公司名义所购买的房地产用于投资,并且该投资产生了损失,这损失金额可以结转10年 (个人的话只能结转3年),减少每年的公司收入从而减轻法人税额。此外, 假若上一年度是有盈余,本年度的亏损可抵销上一年度的盈余, 可获退还部分上一年度已缴纳的法人税。

公司名义购置房产的弊端之一,就是不能享受房屋贷款。房屋贷款抵押是个人所得税的一项。
对于公司来说,无法利用住房贷款抵免。而且,基本上住房贷款是为个人提供的,法人无法获得住房贷款。因此,法人在购买自宅不动产时可能需要使用商业贷款等方式,导致利率较个人住房贷款更高的可能性。不过,利息可以列为经费进行减免。

个人和公司出售房地产时的征税比较

如果您出售房产并获得利润时,
个人:缴纳「转让所得税」。
公司:缴纳「法人税」。

个人「转让所得」的征税方式被称为分离征税,即将「转让所得」与「其他所得」分开考虑的规定。
转让所得税根据出售的房地产所持有的期间而有不同的税率。

长期转让所得(卖出时持有超过5年) 20%~20.315% 所得税 15%
住民税 5%
复兴特别所得税 0.315%
短期转让所得(卖出时持有5年或更短) 39%~39.63% 所得税 30%
住民税 9%
复兴特别所得税 0.63%

※税率会因日本政策改变。复兴特别所得税将征收至2037年12月31日。

如上所述,持有房地产超过5年的个人税率较低。与法人税相比,如果持有期在出售房地产那一年的1月1日计,超过5年,个人税率更有利;如果持有期不到5年,则法人税更有利。值得注意的是所持有期间的计算方法是从购买房产之日起至出售房产当年的1月1日(而非至出售房产当日)。

>>>后篇:我们将介绍个人与公司在继承和赠与房产时的税务有何不同之处。

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