2021.04.07

过去10年日本首都圈中古屋的供求变化（2010-20年）

从东日本不动产流通机构发布的日本首都圈中古屋的市场流通数据，我们按房龄分析过去10年市场的变化及趋势。

过去10年，房龄31年以上房屋的市场份额持续增加
中古房屋的需求扩大至房龄25年
中古房屋的价格随房龄增长而下降直至房龄31年以上
房龄6-10年的成交率比其他房龄组高

过去10年，房龄31年以上房屋的市场份额持续增加

2020年房龄31年以上的房屋于成交量的占比是27.5%(与2010年比+11.5%)，于新出售量的占比是43.2%(与2010年比+25.5%)，在两方面的占比在过去10年有持续增长趋势。
此外，2020年成交的房屋平均房龄是26.83年，新出售的平均房龄是21.99年。两者的平均房龄相差亦不断扩大,从2010年的1.16年之差扩至2020年的4.84年之差。
房龄较高的房屋可能会通过降低价格以达成交易，这可能对整个中古房屋市场产生更大影响。

中古房屋的需求扩大至房龄25年

把各房龄的成交量与新出售量的占比试比较下，房龄21-25年的房屋在过去10年首次于2020年成交量占比(11.2 %)超过新出售量占比(10.7%)，反映中古房屋的需求扩大至房龄25年。
顺道一提，在日本中古房屋的房贷若符合条件便可用来扣税。一般抵押房屋的房龄必须在20年内，若是抗震建筑则必须在25年内。若房龄条件不符，提供抗震标准证明亦可。

中古房屋的价格随房龄增长而下降直至房龄31年以上

2020年中古房屋的成交均价随着房龄的增长而一直下跌至房龄31年以上。这状况跟2010年不一样。 2010年中古房屋的成交均价随房龄增长只下降至房龄16-20年便有站稳的迹象。 “购买了约房龄16-20年的房屋将来不用降价出售”，或“房龄过了15年后不用赶着出售”这些说法在现今市场都不再通用，需要重新考量。

房龄6-10年的成交率比其他房龄组高

2020年房龄6-10年的房屋成交率(成交量/新出售量)是36.4%，与2010年比+7.7%，而且比其他房龄组高。房龄6-10年的房屋的流通量持续减少，2020年新出售量的占比下降至7.3%，加上对于年轻家庭房龄6-10年的房屋价格比房龄0-5年的较易负担，这些或许是导致其对高成交率的原因。相反，房龄较高的房屋供过于求，成交率有明显下降倾向。