WealthPark资讯总监铃木的连载专栏　新房的市场概况(2020年7月)

接续上个月，关于新房的状况，用8月20日房地产经济研究所公布的资料，按地区（东京都心、东京郊区、神奈川县、大阪市、大阪府，总共5个地区）来看，①合约数量・签约比率相对于销售数量的走势？ （供需比率），②平均销售价格和每平方米单价如何变化，③按价格带来看，签约的多是哪种价格带？

1.东京都心的新房状况

①　新房的发卖数量・签约数量・签约比率

过去一年东京都心的新房平均一个月推出1,000户左右，新冠肺炎的影响下，2020年4月和5月的发售量少於500户，但7月为744户，和去年同月相比只下降19%。且发售当月的签约率超过6成，跟6月相同水平。 (图1-1)

图1-1　东京都心新成屋发卖量・契约数・签约率

②　新房平均价格・平方米单价

过去一年东京都心的新房平均价格为7,500万日币左右，2020年7月则为8,031万日币，比去年同期成长23%。过去一年平方米单价平均为120万日币，2020年7月为125万日币比起去年同期成长17%。可以看出和去年同期相比有成长，但跟上个月比起来差不多。 (图1-2)

图1-2　东京都心新房平均单价・平方米单价

③　各价格带新房的签约数

从东京都心签约的新房价格带来看，4,000万日币到8,000万日币的区间是最多的，但2020年7月跟去年同期相比，8,000万日币以上未满1亿日币的签约数大幅成长。 (图1-3)

图1-3　东京都心新房各价格带签约数量

2. 东京郊区的新房状况

①　新房的发卖数量・签约数量・签约比率

东京郊区的新房发售量，去年平均每月176户，新冠肺炎影响下，2020年4月和5月下跌至50户，但7月回到266户和去年同期比成長42%。开卖当月的成交率雖只有5成左右，但因为发售数量也比去年多，所以相对成交量也是不少。 (图2-1)

图2-1　东京郊区新成屋发卖量・契约数・签约率

②　新房平均价格・平方米单价

过去一年东京郊区的新房平均价格为5,300万日币左右，2020年7月为5,814万日币，和去年同期比成長12%。平方米单价过去一年平均为80万日币，2020年7月为84万日币，和去年同期相比成长12%。 (图2-2)

图2-2　东京郊区新房平均单价・平方米单价

③　各价格带新房的签约数

东京郊区的新房的签约价格带来看，2,500万日币到6,000万日币最多，但2020年7月跟去年同期相比，超过6,000万日币未满8,000万日币的签约数量有增加。 (图2-3)

图2-3　东京郊区新房各价格带签约数量

3. 神奈川县的新房状况

①　新房的发卖数量・签约数量・签约比率

过去一年神奈川县平均每个月会推出460户左右的新房，在新冠肺炎影像下，2020年4月和5月下滑到150户。 6月虽然也不多，但7月回到544户，和去年同期相比增加了53%。开卖当月签约率超过7成。 (图3-1)

图3-1　神奈川县新成屋发卖量・契约数・签约率

②　新房平均价格・平方米单价

去年神奈川县新房的平均价格为5,200万日币左右，2020年7月为5,538万日币，和去年同期相比成长5%。平方米单价去年平均为80万日币，2020年7月为79万日币，成长2%。 (图3-2)

图3-2　神奈川县新房平均单价・平方米单价

③　各价格带新房的签约数

神奈川县新房的签约价格带来看，4,000万日币到6,000万日币中间的数量最多。 2020年7月这个价格带增加不少。 (图3-3)

图3-3　神奈川県新房各价格带签约数量

4. 大阪市的新房狀況

①　新房的发卖数量・签约数量・签约比率

过去一年大阪市每月推出约635户左右的新房，新冠肺炎影响下，2020年4月和5月下滑到250户，不过7月有454户，相比去年有970戶减少53%，看来离恢复还有一段距离。但开卖当月的签约率約有7成。 (图4-1)

图4-1　大阪市新成屋发卖量・契约数・签约率

②　新房平均价格・平方米单价

过去一年大阪市新房的平均价格为3,700万日币左右，2020年7月平均为5,205万日币，比去年同月成长4%。平方米单价过去一年平均为80万日币，跟东京郊区和神奈川县相同水准，但2020年7月为96万日币，和去年同期比增加3%。 (图4-2)

图4-2　大阪市新房平均单价・平方米单价

根据房地产经济研究所的数据，近畿地区与东京都心、东京郊区、神奈川县不同，平均价格和每平方米单价每月变动很大的原因是因为市场规模小，一整栋建筑的影响力很大，而资料当中也包含了投资公寓（相对较小的套房）。

③　各价格带新房的签约数

大阪市新房的签约价格带来看，2,500万日币以下占了压倒性的多数，2,500万日币以上6,000万日币以下为其次，2020年7月也是2,500万以下佔絕大多數，接著是6,000万日币以下，且6,000万日币以上8,000万日币以下的物件也不少。 (图4-3)

图4-3　大阪市新房各价格带签约数量

5. 大阪府新房状况

①　新房的发卖数量・签约数量・签约比率

过去一年大阪府平均每月推出250户左右新房，新冠肺炎影响下，2020年4月和5月下滑至100户。 2020年7月201户和前年同期404户相比，减少了50%。开卖当月的签约率达到约有8成的高水准。 (图5-1)

图5-1　大阪府新成屋发卖量・契约数・签约率

②　新房平均价格・平方米单价

过去一年大阪府新房平均价格为4,400万日币左右，2020年7月为4,412万日币，和去年同期相比減少5%。平方米单价过去一年平均为60万日币，但2020年7月为61万日币，和去年同期差不多。 (图5-2)

图5-2　大阪府新房平均单价・平方米单价

③　各价格带新房的签约数

大阪府的新房签约价格带来看，2,500万日币到6,000万日币为最多，2020年7月和去年同期比看起来变化不大。 (图5-3)

图5-3　大阪府新房各价格带签约数量

在这种情况下，这次我们根据新房的公开数据和大家分享市场的概况。依地区分别介绍了①相对开卖数的签约数量和比率的变化(供需比率)，②贩售平均价格和平方米单价，③按价格带来看什么样的价格带签约量最多。

整体来说由于新冠肺炎导致紧急宣言发布，因此在2020年4月和5月的开卖户数和签约量大幅减少，7月份则有所恢复，尤其是东京郊区(23区外)和神奈川县。

我们将继续与大家分享客观的数据，希望能让大家做为参考。

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