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2021.06.14

【東京23區買房】 江戶川區篇① 小岩、葛西

在這【東京23區買房】系列中我們會逐一介紹租金回報率較高及房屋價格增幅較高的地區, 其居住環境及中古房屋市況表現和預估, 讓海外投資者了解更多東京各地的房地產投資潛力!

首先介紹的是江戶川區。根據我們的統計分析結果, 江戶川區於2020年在東京23區中租金回報率排名是第1位。江戶川區顧名思義位於江戶川左旁, 人口約有69萬人, 其中外國人的人口在東京23區中居第2位, 僅次於新宿區。

江戶川區可被再細分為5個小區, 分吃別是小岩、葛西、東部、中央和平井。這回讓我們先認識一下車站人流較多的小岩和葛西。

目錄

江戶川最大的商店街位於小岩; 再開發營造競爭力

小岩的主要車站有JR總武線沿線的小岩站和新小岩站。JR總武線可直通秋葉原, 約30分鐘便可到達都心的大手町、丸之內、日本橋等商業區。
小岩站的南面出口連接著江戶川最大型的商店街Flower Road, 全長1,733米, 總店舖數達300間以上。該商店街每年5月都會舉行花壇比賽, 氣氛十分熱烈。

JR小岩站從1899年起開始營運, 已有超越120年的歷史。隨著時代變遷, 小岩站周邊的零售表現每況愈下, 而且街道老化, 進入高齡社區年輕人口也在減少。因此, 自2007年起, 江戶川區政府開始構想小岩站周邊地區的再開發, 與多間房地產携手規劃大型住宅區, 計劃建設多條購物街和便利設施, 方便前往市中心的交通設備等。同時, 提供安靜環境亦受重視, 讓居民可享受散步的樂趣,為小岩創造更強大的吸引力。現在南部的再開發建設已在2019年開工, 而車站北口的交通廣場將於2022年開工, 並預期2029年竣工。

來源: 江戶川區網站

葛西開發後的綠色生活, 東京迪士尼樂園就在附近

在1940~1970年代, 由於戰後復興經濟高速增長, 東京灣的水質污染嚴重, 亦發生了工場廢水流出事件, 抽取地下水導致地面沉降。為了創造支持東京城市建設的土地和保護生態系統的環境, 東京都自1970年起落實葛西開發計劃, 進行填海造地和土地整理項目。

開發後, 葛西設有多個大型公園, 包括富士公園, 新左近川親水公園, 行船公園, 還有不得不提葛西臨海公園。葛西臨海公園是東京最大的公園, 有摩天輪, 水族館及鳥園等等。葛西臨海公園站在JR京葉線沿線, 到東京站約需10多分鐘便, 而反方向的下一站便是東京迪士尼樂園的舞濱站。葛西的綠色生活環境深受育有子女的家庭歡迎!

此外, 葛西的其他主要車站有東京最擠迫的東西線沿線的葛西站和西葛西站。東西線可直通大手町及日本橋等都內主要商業區, 車程只需約20分鐘, 因此葛西上下班屬算方便。

除了公園設施外, 葛西還有東京最大的高爾夫練習場Lotte, 24小時營業, 吸引很多高爾夫愛好者前來享用。

另外據東京都統計, 居住在東京的印度人有超過30%都居住在江戶川區, 尤其是西葛西, 所以西葛西有小印度之稱, 周邊聚集了印度餐廳和印度食品店, 亦有一所印度人的國際學校Global Indian International School

房屋估價、推估租金和租金回報率參考

根據國土交通省不動産交易數據, 2020年小岩站周邊的房價同比增長約14%, 而葛西站和西葛西站分別同比微升2.8%和3.3%。有關小岩和葛西兩區現時的中古房價及租金行情, 可參考以下根據房地產科技(Proptech)公司PriceHubble提供的AI預估結果*。

設定的房屋條件包括屋齡10年和30年、房屋面積30~70㎡以及離地鐵車站走路約5分鐘。



*根據2021年6月8日當時的預估結果

按此環遊另外3個江戶川的小區, 了解東京的居住生活, 發掘房地產投資機會!

關於PriceHubble
PriceHubble是一家瑞士B2B房地產科技(Proptech)公司, 透過房地產估值和市場洞察為房地產行業提供創新的數字解決方案。PriceHubble的產品套件借助大數據, 前沿分析和優越的可視化功能,將市場透明度提高至一個新的水平, 使房地產業者能夠基於最準確的數據驅動洞察(例如估值, 市場分析, 價值預測或模擬), 作出房地產投資判斷並增強與客戶的對話。PriceHubble的數字解決方案旨在協助所有在房地產價值鏈中的業者(包括銀行, 資產經理, 開發商, 房地產經理和房地產經紀)。 PriceHubble已在6個國家(瑞士, 法國, 德國, 奧地利, 日本和荷蘭)提供服務, 在全球擁有90名員工。


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