投資日本房地產稅金大解密②買賣篇

在上一篇我們介紹了持有日本房地產時所需要繳交的稅項, 這次就讓我們了解一下在日本購買和出售房地產時海外投資者需要考慮哪些稅項吧!

買房時所涉及的稅項

不動產取得稅

海外投資者透過購買取得房產所有權, 需要向該房產所在地的地方政府繳納一次性的不動產取得稅。不動產取得稅額的計算方法是(房產的估價-該當免稅額)x稅率。房產的評估由日本地方政府自行負責, 固定評價證明書可從該房產所在地的都税事務所取得。土地和住宅用房產的稅率是3%, 而非住宅用房產的稅率是4%。另外, 在以下列出的情況下, 投資者可享有減稅。

登錄免許稅

在日本購房時需要進行各項登記手續, 從而產生登記免許稅。投資者在買新房時需要進行所有權的保存登記, 稅率為0.4%, 而在買中古屋時則需要進行所有權的移轉登記, 稅率為2%。另外, 在兩者的情況下也會產生土地所有權的移轉登記, 稅率為2%, 但直至2023年(令和5年)3月31日其稅率降至1.5%。這三項稅款與不動產取得稅一樣都是基於房產的估價計算。順帶一提, 假若房產作自用, 面積有50㎡以上以及抗震標準等條件符合的話, 買家可享多種登錄免許減稅優惠*, 例如新房稅率減至0.15%, 認定低炭新房減至0.1%, 中古屋稅率減至0.3%等。

此外, 有抵押貸款的投資者需要進行抵當權登記, 讓提供貸款的金融機構得到把房產作擔保的權利。抵當權登記的稅率為0.4%, 但如果自用等以上列出的同樣條件符合的話, 稅率將減至0.1%”。

*登錄免許稅的稅率優惠更新至2021年(令和3年)4月1日

印紙稅

日本印紙稅相當於中文的印花稅, 政府對房產買賣合約等特定合約徵收的國稅。

*印紙稅的稅率優惠更新至2021年(令和3年)4月1日

除了以上3款稅項外, 當賣家是從事房地產或是法人的情況下, 買家需要繳納消費稅, 而且給房地產經紀人的仲介費也需支付消費稅。

賣房時所涉及的稅項

讓渡所得稅

海外投資者成功出售房產後對於當中所產生的收益需要繳納所得稅。讓渡所得稅的稅率的多少基於持有房產的年數而定。持有房產5年內出售的話稅率為30.63%, 5年至10年內稅率為15.315%, 而持有10年以後出售的話, 對於價格為6千萬日圓以下的房產, 稅率為10.21%; 價格為6千萬日圓以上的房產, 稅率為15.315%。非居住在日本的投資者無須就相同收益繳納住民稅。

另外, 出售作為自用的房產可享有3千萬日圓的特別讓渡所得免稅額。

登錄免許稅

售出房產要進行所有權的移轉登記及土地的移轉登記, 稅率的詳情如上所述。

印紙稅

對於房產買賣合約徵收的印紙稅的稅率可參考上表。

海外投資者購買日本房產後可委託WealthPark管理其房產及成為其納稅管理人打理稅款繳納, 對於出售房產時所產生的讓渡所得稅申報, 海外投資者也可委託WealthPark介紹稅理士協助申報, 但要注意的是只可委託一位稅理士申報所有的所得稅。

投資日本房地產稅金大解密①持有篇

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