2021.06.30
【东京23区买房】 江户川区篇② 平井、中央和东部
在这【东京23区买房】系列中我们会逐一介绍租金回报率较高及房屋价格增幅较高的地区,其居住环境及中古房屋市况表现和预估,让海外投资者了解更多东京各地的房地产投资潜力!
上一次介绍了江户川区的葛西和小岩, 这次来跟大家介绍江户川区的另外3个小区：平井、中央和东部。 JR总武线连接平井和小岩,而都营新宿线贯穿平井到东部,平井有平井站和东大岛站、中央有船堀站和一之江站,而东部则有瑞江站和筱崎站,可直通新宿。
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平井站周边再开发;围绕着东大岛的大岛小松川公园
JR平井站附近被定位为东京都的新城市发展中的核心区,毗邻副都心的锦系町和龟户地区，是前往市中心交通便利的地区。车站的南北都有着各具特色的商店街,但是由于商业发展较早,在防灾等方面存在着老化问题。此外,与江户川区整体相比,平井的高龄人口较多,年轻人口较少。因此,江户川区政府欲通过城市发展等项目,引入城市文化和娱乐,同时通过完善商业配套提升车站附近商业区的价值,打造工住融合的区域。
而在平井的另一个车站东大岛,附近绿地丰富,治安良好,从车站步行数分钟便到达大岛小松川公园。大岛小松川公园是横跨江东区和江户川区的大型公园。春天时开满樱花,夏天时则有绣球花,每年在葛西桥附近更可远眺施放的江东区烟花大会,非常适合有小孩的家庭居住。
图片来源：东京都东部7公园网站
中央的船堀站是急行站; 新川千本樱在附近
在江户川区的都营新宿线沿线车站当中,船堀站是唯一的急行站,约20分钟便可到达新宿。从船堀车站的「Tower Hall船堀」展望室,可以望见电车驶入月台的情形及穿过街头的样子,是铁道迷聚集的胜地之一。这栋复合型娱乐设施中也设有电影院与剧场,晚上也可欣赏夜景,不用特意出都心,生活机能都一应具全。此外车站北口有一条长达1,500米的绿地散步道称为「Green Road」,沿路种植了杜鹃花、银杏树和桂花等许多季节性的植物。
船堀的公车班次和路线众多,除了地铁之外搭公车也方便。车站周围即使到了晚上也人潮众多,深夜回家也不用担心。治安虽算良好,但是警察局的数据显示船堀的脚踏车窃盗案件数量不少,因此江户川区政府积极地实行防盗措施。
图片来源：Takahiro’s Gadget Blog “Digicle”
在船堀与葛西之间有一条运河名为「新川」,是在江户时代德川家康下令挖掘出来作为连接河流的运河。沿着新川散步道有约700棵樱花树,长约3公里。这里被称为新川千本樱,是赏樱胜地之一。
中央的另一个主要车站是一之江站。相比其他江户川区的车站,一之江站周边设施较少,车站附近家庭餐厅和超市虽然不少,但没有什么较新颖的店家,人烟稀少,对于想要找租金便宜且相对安静环境的人来说,这可算是鲜为人知的地方。另外, 车站前面有直达成田机场／羽田机场／东京迪士尼的巴士,对于常出国出差旅游的人相当便利。
在东部的瑞江和筱崎近距离欣赏江户川烟花
瑞江站和筱崎站是东部的主要车站,往右便是江户川,夏天时居众都聚集一起近距离欣赏一年一度的江户川烟花大会,非常壮观。
两站附近都有唐吉轲德、各大超市和药妆店、百元商店等等,生活用品一应具全。此外不乏可爱的蛋糕店和文青咖啡店、午间套餐便宜的餐厅, 吸引不少寻找廉价租金的租客。治安方面,在瑞江站附近有居酒屋林立,晚上可能有少许噪音问题,但居民普遍认为治安良好。
房屋估價、推估租金和租金收益率參考
根据国土交通省不动产交易数据, 2020年船堀站周边的房价同比增长约12%,而筱崎站同比上升约5%。相反,平井、一之江和瑞江均同比下降约4%。有关平井、中央和东部两三区现时的中古房价及租金行情,可参考以下根据房地产科技(Proptech)公司PriceHubble提供的AI预估结果*。
设定的房屋条件包括屋龄10年和30年、房屋面积30～70㎡以及离地铁车站走路约5分钟。
*根据2021年6月22日当时的预估结果
下回我们会带海外投资者一起了解东京足立区的居住生活,发掘房地产投资机会!
关于PriceHubble
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