在日本买房：个人或公司，税务有何差异？ (后篇)

我们的海外客户计划在日本投资或未来移居的情况下，他们面临着一个关键问题：在税务方面，到底是以个人名义还是公司名义购买日本房产更有利？这个议题牵涉到复杂的税务规定和个人情境考量。我们将探讨这个议题并提供全面的分析，以帮助客户做出明智的决策。 前篇我们介绍了个人与公司在购买、持有和出售房产时的税务比较。在后篇，我们将介绍个人与公司在继承和赠与房产时的税务有何不同之处。

个人和公司继承房产时的征税比较

「遗产税」是对通过继承财产而征收的税项。自平成27年（2015年）起，基础免税额修改了，导致需缴纳「遗产税」的人数增加，因此「遗产税」对于房产持有者来说变得更加需要注意。

★即使逝者是外国人，只要在日本持有房产，无论继承人的国籍或居住国如何，所有资产都将被征收日本遗产税★

※税率会因日本政策改变。

(以下是有关透过房地产减少遗产税额的内容, 只适用于居住在日本的外国人)

1. 在日本房地产对于「减少遗产税额」有效的原因
继承的财产需缴纳遗产税。计算遗产税时是计算征税遗产的总额。
现金和储蓄的情况下，遗产税评估值将按金额计算，但如果是房地产，继承税评估值将使用周边价格等计算，因此金额低于市场价格将成为遗产税的评估价值。
因此，通过房地产继承财产可以减少应纳税的遗产总额，可以期待减少遗产税的效果。

2. 当目的是减少遗产税的征税金额时
如果现金和存款多，可以通过将现金和存款转换为房产来减少遗产税的征收额，但各有不同的注意点。

(1) 个人注意的事项
私人拥有的房地产需要注意的一点是，房地产最有效地减低遗产征收额的时机是购买房产的时间。在出租等有利益的房产，资产価値可能会因为租金收入而增加。

(2) 公司注意的事项
法人的情况下，有规定如果是从购买之日起3年以内，是按市场价格去计算遗产征收额。
因此，不适用于作为继承时使用的减低遗产税评估值。

3. 个人有申请「小规模住宅等特例」的优势。
作为遗产继承策略，个人购买房产的优势在于可以享受「小规模住宅等特例」的适用。
「小规模住宅等特例」是指在以下情况下适用：当被继承人或被继承人生活扶养的直系亲属的居住或业务用地等符合特定条件时，可以将评估价值最多减少80%。

这个特例仅适用于个人拥有的土地房产。
如果您在考虑购买的房产想要申请特例时，只有通过个人名义购买才能享受该特例。

(以上是有关透过房地产减少遗产税额的内容, 只适用于居住在日本的外国人)

用公司名义赠与房地产的好处

以个人名义将房地产赠与他人的情况下，在一年内收到的赠与金额超过110万日元时，超过的部分将被征收赠与税。 110万日元是基础免税额。

★即使是外国人，只要在日本持有房产，都将被征收日本赠与税★

小知识：「赠与税」是国税，而「不动产取得税」是都道府县征收的地方税。与赠与税不同，不动产取得税将由都道府县税务署（部分直辖市为市税务署）发送税单，无需提交纳税申报表。另外，利用赠与税配偶特别豁免，即使不征收赠与税，也会征收不动产取得税，敬请注意。

赠与税率（特例税率）适用于父母或祖父母赠与给18歳以上的小孩或孙子

※税率会因日本政策改变。

赠与税率（一般税率）以上特例以外的情况 (例如兄弟之间或夫妇之间的赠与)税率

※税率会因日本政策改变。

如果您想在有生之年将自己拥有的财产作为赠与作为继承措施，那么公司比个人更有优势。
当个人进行生前赠与时，需缴纳赠与税。每年透过逐小进行赠与从而享有基础免税也是一种选择，但对于房产而言，每次接受赠与都需要进行登记手续，需要缴纳注册税和不动产取得税等税款。

对于公司而言：可以通过赠与股份的形式进行继承，通过赠与股份，无需进行登记手续，因此无需缴纳注册税和不动产取得税等税款便可以进行继承。

对于个人而言：如果是父母或祖父母赠与给18歳以上的小孩或孙子的情况下 (即以上的特例情况), 赠与者都可选择利用「遗产继承时精算课税制度」，这样最高2,500万日元的赠与金额不会征收赠与税。当发生继承时，赠与金额将被加算到继承房产中，并作为遗产税的征税对象。