木材價格飆漲對日本房地產市場的影響

2021年美國木材價格飆漲, 在同年5月一度漲至1, 670美元/1, 000板英尺, 去年同比暴漲4倍。造成這次木材價格衝擊主要的原因是受到新冠肺炎造成的影響。在疫情剛開始爆的時候, 住宅買賣市場並不熱絡, 但低利息政策和遠端工作的普及導致美國國內的住宅需求急增。供需失衡使木材價格飆漲, 至今7月雖已大幅回落, 但仍是去年同月約2倍的水平。

使用在日本住宅的木材大部分都是從國外如北米、歐洲進口的。根據日本林野廳所公布的數據, 日本的木材自給率約4成, 換句話說約6成都是依靠國外進口。國外進口的木材短缺, 需要用國內木材彌補。 然而, 供應跟不上突然的需求, 國內木材也變得短缺, 引致國內木材也大幅漲價了。農林水產省的數據顯示2021年6月裁切後的杉木建材價格是70, 100日幣/㎥, 同比上漲12.2%, 而柱狀杉木本身的價格同比上漲約51%至17, 500日幣/㎥。

木材漲價可能會導致日本中古透天的需求上升

全國房屋建築商協會的數據分析顯示，截至 2021年4月，由於木材價格飆升, 美國新建單戶透天的平均價格增加了 35,872 美元，新建多戶透天的平均市場價值增加了近 13,000 美元。

日本的透天主要是木造, 因此木材價格上漲和短缺問題將導致新建透天的價格上漲, 供應量減少。這樣, 對於透天的需求有可能會轉向中古市場, 令中古透天的價格上升。

根據東日本不動產流通機構的數據顯示在2020年度(2020年4月至2021年3月)新建透天的價格同比增長約3%, 是自2017年度以來的首個正增長。中古透天的價格的増幅約2%, 已連續8年上漲。在成交量方面, 新建透天微跌約1%, 相反中古透天增幅約8%。

木材短缺持續可能波及整個房地產市場

透天住宅的成交面積約為100平方米, 公寓則約為60多平方米。若不考慮面積大小的情況下, 只看透天與公寓的成交總價, 中古公寓自2013年開始持續上漲, 在2020年度上漲至3,668萬日幣, 比新建透天的3,575萬日幣更高。面積小加上價格上沒有比較便宜, 透天的需求者可能不太會考慮公寓。當然這些只是反映整體市場狀況的數據, 個別房屋價格要視乎屋齡和位置等等。但若是木材持續短缺, 透天市場供應不足的情況惡化, 我們也不能排除透天的需求者轉向購買公寓的可能性。

這次的木材價格衝擊無疑帶出了日本國內木材自給的重要性, 引起對改善日本林業的關注, 激發業界及政府正視森林維護不佳, 國內木材供應不足的問題。我們期待未來的改進能夠有效降低木材價格對房地產市場的影響。

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