木材价格飙涨对日本房地产市场的影响

2021年美国木材价格飙涨,在同年5月一度涨至1, 670美元/1, 000板英尺,去年同比暴涨4倍。造成这次木材价格冲击主要的原因是受到新冠肺炎造成的影响。在疫情刚开始爆的时候,住宅买卖市场并不热络,但低利息政策和远端工作的普及导致美国国内的住宅需求急增。供需失衡使木材价格飙涨,至今7月虽已大幅回落,但仍是去年同月约2倍的水平。

使用在日本住宅的木材大部分都是从国外如北米、欧洲进口的。根据日本林野厅所公布的数据,日本的木材自给率约4成,换句话说约6成都是依靠国外进口。国外进口的木材短缺,需要用国内木材弥补。然而,供应跟不上突然的需求,国内木材也变得短缺,引致国内木材也大幅涨价了。农林水产省的数据显示2021年6月裁切后的杉木建材价格是70, 100日币/㎥,同比上涨12.2%,而柱状杉木本身的价格同比上涨约51%至17, 500日币/㎥。

木材涨价可能会导致日本中古独栋别墅的需求上升

全国房屋建筑商协会的数据分析显示，截至2021年4月，由于木材价格飙升,美国新建单户独栋别墅的平均价格增加了35,872美元，新建多户独栋别墅的平均市场价值增加了近13,000美元。

日本的独栋别墅主要是木造,因此木材价格上涨和短缺问题将导致新建独栋别墅的价格上涨,供应量减少。这样,对于独栋别墅的需求有可能会转向中古市场,令中古独栋别墅的价格上升。

根据东日本不动产流通机构的数据显示在2020年度(2020年4月至2021年3月)新建独栋别墅的价格同比增长约3%,是自2017年度以来的首个正增长。中古独栋别墅的价格的増幅约2%,已连续上涨8年。在成交量方面, 新建独栋别墅微跌约1%,相反中古独栋别墅增幅约8%。

木材短缺持续可能波及整个房地产市场

独栋别墅住宅的成交面积约为100平方米,公寓则约为60多平方米。若不考虑面积大小的情况下,只看独栋别墅与公寓的成交总价,中古公寓自2013年开始持续上涨,在2020年度上涨至3,668万日币,比新建独栋别墅的3,575万日币更高。面积小加上价格上没有比较便宜,独栋别墅的需求者可能不太会考虑公寓。当然这些只是反映整体市场状况的数据,个别房屋价格要视乎屋龄和位置等等。但若是木材持续短缺,独栋别墅市场供应不足的情况恶化,我们也不能排除独栋别墅的需求者转向购买公寓的可能性。

这次的木材价格冲击无疑带出了日本国内木材自给的重要性,引起对改善日本林业的关注,激发业界及政府正视森林维护不佳,国内木材供应不足的问题。我们期待未来的改进能够有效降低木材价格对房地产市场的影响。

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