2021.12.03
投资日本房地产税金大解密②买卖篇
在上一篇我们介绍了持有日本房地产时所需要缴交的税项, 这次就让我们了解一下在日本购买和出售房地产时海外投资者需要考虑哪些税项吧!
目录
买房时所涉及的税项
不动产取得税
海外投资者透过购买取得房产所有权, 需要向该房产所在地的地方政府缴纳一次性的不动产取得税。不动产取得税额的计算方法是(房产的估价-该当免税额)x税率。房产的评估由日本地方政府自行负责, 固定评价证明书可从该房产所在地的都税事务所取得。土地和住宅用房产的税率是3%, 而非住宅用房产的税率是4%。另外, 在以下列出的情况下, 投资者可享有减税。
登录免许税
在日本购房时需要进行各项登记手续, 从而产生登记免许税。投资者在买新房时需要进行所有权的保存登记, 税率为0.4%, 而在买中古屋时则需要进行所有权的移转登记, 税率为2%。另外, 在两者的情况下也会产生土地所有权的移转登记, 税率为2%, 但直至2023年(令和5年)3月31日其税率降至1.5%。这三项税款与不动产取得税一样都是基于房产的估价计算。顺带一提, 假若房产作自用, 面积有50㎡以上以及抗震标准等条件符合的话, 买家可享多种登录免许减税优惠*, 例如新房税率减至0.15%, 认定低炭新房减至0.1%, 中古屋税率减至0.3%等。
此外, 有抵押贷款的投资者需要进行抵当权登记, 让提供贷款的金融机构得到把房产作担保的权利。抵当权登记的税率为0.4%, 但如果自用等以上列出的同样条件符合的话, 税率将减至0.1%”。
*登录免许税的税率优惠更新至2021年(令和3年)4月1日
印纸税
日本印纸税相当于中文的印花税, 政府对房产买卖合约等特定合约征收的国税。
*印纸税的税率优惠更新至2021年(令和3年)4月1日
除了以上3款税项外, 当卖家是从事房地产或是法人的情况下, 买家需要缴纳消费税, 而且给房地产经纪人的仲介费也需支付消费税。
卖房时所涉及的税项
让渡所得税
海外投资者成功出售房产后对于当中所产生的收益需要缴纳所得税。让渡所得税的税率的多少基于持有房产的年数而定。持有房产5年内出售的话税率为30.63%, 5年至10年内税率为15.315%, 而持有10年以后出售的话, 对于价格为6千万日圆以下的房产, 税率为10.21%; 价格为6千万日圆以上的房产, 税率为15.315%。非居住在日本的投资者无须就相同收益缴纳住民税。
另外, 出售作为自用的房产可享有3千万日圆的特别让渡所得免税额。
登录免许税
售出房产要进行所有权的移转登记及土地的移转登记, 税率的详情如上所述。
印纸税
对于房产买卖合约征收的印纸税的税率可参考上表。
海外投资者购买日本房产后可委托WealthPark管理其房产及成为其纳税管理人打理税款缴纳, 对于出售房产时所产生的让渡所得税申报, 海外投资者也可委托WealthPark介绍税理士协助申报, 但要注意的是只可委托一位税理士申报所有的所得税。
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